Как перепланировать 2-комнатную хрущевку: варианты, рекомендации, оформление документов

• 16 Сентября, 2020
• Советы по ремонту
• Елена Керра

В наше время хрущевки не пользуются популярностью. Сейчас жилье строят комфортное, просторное, с раздельными комнатами, большими кухнями и лоджиями. Есть много проектов с двухуровневыми квартирами. Разумеется, малогабаритные хрущевки с проходными комнатами не могут с ними конкурировать. Однако пока еще эти квартиры составляют большой процент жилого фонда.

Многие люди, которые владеют такой недвижимостью, желают знать, как перепланировать 2-комнатную хрущевку. Дело это достаточно сложное. Оно требует больших трудозатрат и обязательных согласований в различных инстанциях. Однако при приложении определенных усилий и при большом желании можно значительно улучшить свои жилищные условия.

Как перепланировать 2-комнатную хрущевку? Какие документы для этого потребуются? Где нужно их согласовывать? В статье даются ответы на эти вопросы.

Несколько слов о хрущевках

Сейчас люди весьма неохотно приобретают такое жилье. Критериями покупки могут стать низкая цена на такую недвижимость или ее удачное месторасположение, например, в хорошем районе города или недалеко от работы. Однако было время, когда новоселы, получив долгожданный ордер, чувствовали себя самыми счастливыми людьми на свете.

Хрущевки начали возводить в 1956 году в период правления Никиты Сергеевича Хрущева (отсюда и название). Тогда жилья катастрофически не хватало. Правительство предложило специалистам разработать проекты домов, которые можно возводить очень быстро. Разумеется, жилища имели только самый необходимый функционал.

Хрущевки – это преимущественно пятиэтажные здания без лифта. Есть также дома меньшей этажности. Возводились они в основном панельным способом. Лишь небольшая часть хрущевок построена из кирпича или железобетонных блоков. Архитектура квартир предельно проста. В то время требовалось строить быстро. Поэтому деталям уделялось мало внимания.

Было разработано несколько типовых проектов домов. Квартиры в них различаются и по площади, и по расположению комнат. Поэтому нельзя однозначно сказать, как перепланировать 2-комнатную хрущевку. Каждый проект разрабатывается индивидуально. Есть варианты квартир со смежными или отдельными комнатами, с раздельным или общим санузлом, с балконом или лоджией. Одно можно сказать точно – в этих квартирах не все предусмотрено для комфортной жизни. Отметим, что эксплуатационный срок хрущевок должен был составлять всего 25 лет. Но годы идут. Старые дома по-прежнему стоят. Люди в них живут. Правда, многие делают перепланировку.

Характеристики

Можно ли сделать полноценную квартиру из малогабаритной хрущевки? Перепланировка двушки вполне реальна. Однако при этом жильцы непременно сталкиваются с различными трудностями. Одна из основных – маленькие площади жилых и нежилых помещений. Например, в серии К-7 (ее реализовывали одной из первых) кухни сравнительно большие. Их площадь составляет от 6,8 до 7 м². В дальнейшем реализовывались менее удачные проекты. Заметим, что балконы и лоджии в домах серии К-7 не предусмотрены. Зато санузлы в квартирах раздельные. Общая площадь 2-комнатной хрущевки - от 44 до 46 м², а жилая – от 29 до 32 м².

В домах серии I-335 балконы есть. Кухни здесь тоже можно назвать просторными. Их площадь составляет от 6,3 до 7 м². А вот площадь квартир уже несколько меньше. В двушках серии I-335 она составляет:

• общая – от 41 до 45 м²;
• жилая – от 26 до 35 м².

Санузлы в квартирах смежные. Межкомнатные панели из гипсобетона. Их толщина всего 8 см, что облегчает выполнение перепланировки квартиры.

С 1958 года начали возводить дома серии 1-480. В основном это здания из кирпича. Балконы в квартирах имеются. Кухни маленькие. Их площадь всего от 5 до 6,5 м². В коридорах оборудованы стенные шкафы. Санузлы раздельные. Комнаты сравнительно просторные. Общая площадь составляет до 48 м². В кирпичных домах несколько теплее, чем в панельных. Пожалуй, это единственное их различие. Перепланировка 2-комнатной кирпичной хрущевки выполняется по тому же принципу, что и панельной.

Серия 464 – одна из самых распространенных и самых неудобных для проживания. Площадь кухни в квартирах составляет всего 5,5 м². Комнаты небольшие, санузел совмещенный. Общая площадь составляет до 42 м², а жилая – до 27 м². При этом во всех двушках серии 464 комнаты смежные.

Серия 438 характеризуется ухудшенными планировками. Комнаты в двушках только смежные (одна проходная). Кухни маленькие. Их площадь составляет от 5 до 5,5 м², санузлы только совмещенные. Во всех квартирах (кроме тех, которые расположены на первом этаже) предусмотрены балкон либо лоджия. Коридоры в квартирах серии узкие и неудобные.

Дома серии 447 начали вводить в строй с 1958 года. Двухкомнатные квартиры в них характеризуются малыми габаритами. Площади:

• кухни – от 4,7 до 5,5 м²;
• общая – от 40 до 43,7 м²;
• жилая – от 28 до 32,4 м².

Санузлы в этой серии только смежные. В каждой квартире есть балкон и сравнительно большая кладовка. Площадь этого помещения составляет от 2 до 3 м².

Есть и другие типы квартир, так как в каждой серии предусматривалось несколько вариантов проектов.

Особенности перепланировки

Двухкомнатные хрущевки трудно назвать самым удобным и комфортабельным жильем. Поэтому многие собственники мечтают сделать перепланировку. Прежде чем приступать к реализации своей мечты, нужно ознакомиться с рядом правил, закрепленных в законодательных документах. Запрещается выполнять следующие работы:

1. Затрагивать при перепланировке несущие конструкции. В хрущевках это, как правило, наружные стены. Иногда несущей является и перегородка между двумя смежными квартирами. Внутри помещения таких конструкций нет. В кирпичных домах несущимися также являются балки, опирающиеся на ограждающие (наружные) стены и межквартирные перегородки.
2. Расширять санузел или ванную за счет жилого помещения. Увеличивать их площадь можно только путем демонтажа перегородок в коридор или кладовку. Довольно часто встречаются ситуации, когда часть помещения, являющаяся коридором, в проекте относится к жилой комнате. Поэтому перед началом перепланировки необходимо уточнить этот вопрос в БТИ.
3. Расширять за счет жилого помещения кухню, если там имеются конструкции, связанные с газом. Это плита, колонка, трубы и счетчик. Чтобы получить разрешение на перепланировку, нужно поменять газовую плиту на электрическую, а все остальные устройства демонтировать.
4. Запрещено переносить в другое место туалет. Нельзя, чтобы под этим помещением у соседей снизу находилась жилая комната.
5. Запрещено нарушать систему вентиляции.
6. Не разрешается переносить на балкон или лоджию батареи.

Планировка

В каждой серии квартиры различаются расположением комнат. Вариантов очень много. Все их можно разделить на 4 группы, которым люди дали емкие и понятные названия:

1. «Трамвай».
2. «Книжка».
3. «Мини-улучшенка».
4. «Распашонка».

Рассмотрим подробно каждую группу, а также возможные варианты перепланировки 2-комнатной хрущевки.

«Трамвай»

Как видно на фото, в квартире предусмотрен узкий коридор, ведущий в гостиную. Из этой комнаты можно попасть в спальню. Туалет и ванная в квартирах этого типа раздельные. Площадь комнат зависит от номера серии. Как перепланировать 2-комнатную хрущевку данного типа? Вариантов несколько. Выбор зависит от состава семьи. Если в такой квартире проживают родители с детьми (или одним ребенком), необходимо разделить комнаты. В данном случае сделать это не очень сложно, так как дверь из гостиной в спальню расположена достаточно удобно.

Варианты перепланировки:

1. Установить еще одну межкомнатную перегородку, урезав часть площади гостиной. В образовавшемся отсеке сделать антресоли и встроенный шкаф. Также можно оборудовать кладовку. Сделать в новой перегородке дверной проем.
2. Чтобы максимально сохранить площадь гостиной, но сделать в хрущевке изолированные комнаты, межкомнатную перегородку можно установить наискось. Это нестандартное решение. Однако оно позволяет создать отдельные входы в гостиную и в спальню.

Если в квартире проживает пара без детей или один человек, можно из гостиной и кухни сделать студию, убрав между ними перегородку. Это даст возможность значительно увеличить площадь кухни. Выполнить зонирование студии можно с помощью барной стойки.

«Книжка»

Пожалуй, это один из самых неудобных вариантов хрущевки. Перепланировка двухкомнатной квартиры данного типа также требует сооружения дополнительной межкомнатной перегородки, только оборудовать в образовавшемся коридорчике кладовку не получится. Дверной проем, ведущий из гостиной в спальню, придется заложить. Сделать новый вход нужно в образовавшемся коридорчике.

При такой перепланировке значительно уменьшится площадь комнаты с балконом. Однако по-другому не получится разделить в хрущевке смежные комнаты. Маленькую гостиную можно совместить с крохотной кухней, убрав между ними перегородку. Правда, такой вариант не очень подходит семьям с детьми.

«Распашонка»

Этот вариант хорош тем, что комнаты здесь изолированные. Поэтому не нужно ломать голову над тем, как их разделить. Кроме того, их площадь примерно (в некоторых квартирах абсолютно) одинаковая. Недостаток «распашонок» в том, то в этих квартирах очень маленькая кухня. Увеличить ее можно только за счет площади одной из комнат. Этот вариант подходит не всем семьям.

Если такая квартира угловая, в торцевой комнате может быть 2 окна. Тогда получится сделать из двушки трехкомнатную квартиру. Для этого нужно разделить перегородкой комнату с двумя окошками. После этого установить между ними дверь. Получатся совсем маленькие комнатки, одна из которых станет проходной.

«Мини-улучшенка»

Название квартиры говорит само за себя. Планировка здесь действительно улучшенная. Комнаты в квартирах данного типа изолированные, санузел и ванная раздельные, а в коридоре имеется небольшая кладовочка. Как правило, она имеет общий простенок с туалетом. Некоторые жильцы расширяют совсем крохотный санузел за счет кладовки. Однако этот вариант нельзя назвать рациональным, так как вещи и консервацию тоже нужно где-то хранить.

Санузел

Перепланировка квартиры не ограничивается только созданием изолированных комнат. Многие жильцы стремятся максимально использовать каждый квадратный сантиметр их недвижимости. Как указано выше, есть варианты квартир с раздельным и совмещенным санузлом.

В первом варианте можно убрать перегородку между ванной и туалетом. Это поможет сделать их общую площадь немного больше. Поэтому в таком санузле можно установить стиральную машину. Если убрать ванну, а вместо нее поставить душевую кабину, помещение станет еще просторнее. Также можно использовать инсталляцию для унитаза. Это современная конструкция, придающая санузлу стильный вид и освобождающая место под унитазом (устанавливается навесной).

Кроме того, можно увеличить санузел зрительно. Для этой цели используют отделочные материалы в голубых и бирюзовых тонах. Они визуально «раздвигают» стены. Также дизайнеры рекомендуют использовать зеркала.

Квартира-студия

Если в семье нет детей, можно вместо нескольких маленьких комнат сделать одну большую. Для этого сносятся все межкомнатные перегородки. Остаются только стены, отделяющие санузел. Квартира разбивается на зоны с помощью мебели.

Например, кухню можно выделить, установив барную стойку. В данном случае полезен тайский опыт. В этой стране часто зонирование помещения выполняют с помощью перегородок из прозрачного пластика или декоративной решетки с цветами. Кроме того, в студии можно выделять зоны, используя мебель.

Как сделать из двухкомнатной хрущевки трехкомнатную

Бывают ситуации, когда каждому жильцу нужно иметь свой отдельный угол. Чаще всего это касается семей с детьми-подростками (особенно с разнополыми). Кроме того, еще есть семьи, в которых вместе живут несколько поколений (бабушка с дедушкой, папа с мамой, дети). В таких случаях изолированные комнаты просто необходимы. Жильцы идут на это, не считаясь с тем, что их хрущевка очень маленькая.

Вполне реально переделать двухкомнатную квартиру, жилая площадь которой менее 30 квадратов, в трехкомнатную. Однако при этом площадь каждого помещения будет минимальной. Еще одна сложность, с которой придется столкнуться, это окна. Почти всегда в каждой комнате имеется один оконный проем. Это правило нарушается лишь в некоторых угловых квартирах. Есть серии, в торцевых комнатах которых по 2 окна.

Чтобы сделать из двушки трехкомнатную квартиру, нужно одну из комнат разделить перегородкой на две. Фото, представленное ниже, демонстрирует, как это выглядит на практике. Одна из комнат получается глухой (без окон). Чаще всего в ней устраивают спальню. Другая комната получается проходной. Разумеется, можно сделать ее изолированной, поставив еще одну перегородку. Однако это значительно уменьшит и без того маленькую площадь. Кроме того, при таком варианте в квартире будет слишком много лабиринтов, что не способствует комфортности проживания.

В некоторых хрущевках в одной из комнат имеется довольно просторная кладовка. Выше отмечалось, что площадь этого помещения может достигать трех квадратов. Из таких двушек получаются сравнительно просторные трехкомнатные квартиры. Нужно демонтировать перегородку, отделяющую кладовку. Это позволит увеличить площадь третьей комнаты. Для хранения вещей придется сооружать антресоли. При этом нужно учесть, что высота потолков во всех хрущевках составляет от 2,45 до 2,7 м.

Где согласовать перепланировку

Даже если жилец является собственником квартиры (недвижимость приватизирована), ему можно производить в ней далеко не все изменения без получения на то разрешения. Без согласования можно выполнять:

• косметический ремонт;
• остекление лоджий и балконов;
• монтаж антенн и кондиционеров;
• замену сантехники, если местоположение труб и приборов остается прежним.

Перепланировкой считаются такие виды работ:

• демонтаж межкомнатных перегородок;
• соединение жилой площади с нежилой (например, с коридором);
• установка перегородок (например, чтобы из одной комнаты сделать две).

На проведение этих работ требуется согласование. Важно учесть, что в конечном результате после изменений жилая площадь квартиры не должна быть меньше исходной.

Согласно ст.26 ЖК РФ, жильцам необходимо подготовить такие документы для узаконивания перепланировки:

• заявление владельца недвижимости (составляется по установленному образцу);
• бумаги, подтверждающие право на владение жилищем (документ о купле-продаже, дарственная, завещание и так далее);
• техпаспорт БТИ (копия и оригинал);
• копии всех правоустанавливающих документов (должны быть заверены нотариально);
• проект перепланировки (подается в 2 экземплярах);
• поэтажный план дома;
• письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи (эти документы должны быть заверены у нотариуса);
• выписка из лицевого счета (форма №9), в которой перечислены все граждане, прописанные в квартире;
• техническое заключение о том, что перепланировка в данной квартире возможна.

Чтобы получить согласование, нужно выполнить следующее:

1. Обратиться в БТИ, чтобы взять там технический паспорт жилища.
2. В проектной организации заказать проект на перепланировку квартиры. Это делается за деньги. Стоимость проекта зависит от сложности и количества предполагаемых изменений.
3. Собрав все документы, владелец недвижимости передает их в МФЦ. Жилищная комиссия рассматривает их в течение месяца.
4. Если перепланировка будет одобрена, человеку выдается разрешение и перечень предстоящих работ. Выполнять их нужно строго по списку (нельзя делать то, что в нем не указано).
5. Когда работы будут завершены, составляется акт приемки.
6. Последний этап – переоформление документов. Владелец хрущевки обязан обратиться в Росреестр и предоставить все документы на недвижимость. Также необходимо передать акт приемки работ и написать заявление на переоформление. Подготовка новых документов занимает 5-7 дней.

Нужно учесть, что оформление документов на перепланировку стоит денег. Заплатить придется за техпаспорт, за проект, за согласование. Также нужно оплатить госпошлину.

Как видим, перепланировка – это дело трудное и хлопотное. Однако результатом всех усилий станет обновленная квартира, в которой комфортно и приятно жить.